给好处费也要买，昆明观滇景观房值多少钱？

观滇、洋房、品牌开发商……这几个标签放在一起，基本就是和“高房价”划等号。

事实真是这样吗？

同一小区同一楼栋，可观滇楼层要比不可观滇楼层单价高出2-4k/㎡。

观滇真的那么必要吗？

这次跑了几个可以观滇的二手房小区，发现一件事：当你真正站在自己家，看着眼前的西山滇池，很难不心动。

（在客厅看西山和滇池）

（卧室观滇视角）

就像001号研究员在还没有看观滇房源前撂下话：“多花好几十万，就为了观滇，一个滇池能有多好看，还能天天看吗……”

看完后，“滇池，真香。不买能观滇的，有什么意义”。

（去年整理的昆明主城区观滇房源一览，房源价格仅供参考）

【次新房攻略】该系列已发布的其他文章：

（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

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在2021年的昆明楼市白皮书中，我们对购房者意向购房区域进行了调研。

排在前三的分别是：市中心（二环内）、北市区和会展片区。

相较于市中心和北市区，会展片区算是新兴发展的区域，能够成为热门置业片区，说明确实有点竞争力的。

①不可复制的稀缺资源。这个不用多说，相信无论是昆明本地人还是外地人，来会展片区买房，都考虑观滇的因素。

（山海湾8号观滇视角 图源：项目官微）

②地段优势明显。飞虎大道连接巫家坝片区和环湖东路，既紧邻昆明未来的CBD，也有多个生态湿地公园环绕。

（会展片区道路宽敞通达）

③业态比较纯粹，以住宅为主。产品偏改善，易于形成高端住宅圈。

（片区住宅产品定位偏改善）

当然这一片区也存在配套较弱，出行便利度不高（地铁5号线开通后会有一定程度改善）的劣势。

尤其是随着滇池保护的深入，部分开发建设中止，一定程度上也影响了该片区所依托的会展经济。

来看一下本期会展片区的二手房。

有一个最明显的特点——差价大：

①同一小区，能观滇楼栋和不能观滇单价相差2-3k/㎡。

②同一楼栋同一户型，能观滇楼层和不能观滇总价相差30-40w。

③能观滇楼栋，楼层越高，总价越高。（指普遍情况，也和房东主观上的挂牌价相关）

那么，观滇溢价是否值得，值多少？我们先看文章，再来评论区争议。

在会展片区买新房，绕不开万科。

二手房我们也选了一个万科参与开发（分期开发，部分组团和银海合作开发）的小区做参照——万科银海泊岸。

离滇池远是远了一点，但是还真有观滇房源。

万科银海泊岸住宅分四期开发，其中江樾由银海开发，以回迁房为主；澜庭是万科和银海共同开发；观澜和汐望则由万科开发。

除了一期回迁房外，其他三期虽然均价有差异，但是小区品质差不太多。（由于地块较窄，汐望的楼间距要小一点）

002号研究员的第一印象：“品质感不错。就是进入小区后（澜庭），你也说不上来具体好在哪里，但是第一印象就是蛮不错的。”

二手房如果有较好的物业维护，真的会是加分项。

具体来看看项目优劣势，先看优势↓

①位置上离主城更近。

小区所在的度假区板块，从广福路到金湖路连片开发，比会展片区更有烟火气。

②性价比高。

以澜庭为例，小区是总高12层的板楼，不可观滇的房源，单价在1.5-1.7w/㎡。即使是观滇房源，单价也只有1.8-2w/㎡。

不过和后面几个小区相比，万科银海泊岸的观滇房源，基本只能看到西山和很少的滇池水面。所以观滇和不观滇的房源差价没有拉开。

③小区维护不错。

万科物业进出管理较严格，小区内绿化维护较好。无论是单元楼栋前的植物还是小区内景观，长势不错，给人感觉小区环境好。

部分楼栋一楼架空放置了乒乓球桌、健身设施和休闲桌椅，方便业主在室内运动。

再来看劣势↓

①配套较少。

小区外围有部分底商，比较近的社区商业是金海新区商业广场。自身配套的商业兑现较慢。19年就已搞过开工仪式的商业地块，目前还未完工。

（箭头所指为项目商业地块）

澜庭配套幼儿园，小学公立划片是度假区三小。

位置上夹在两条待开通的地铁线之间，你可以说是双地铁，也可以说两头都不沾。

（项目靠近5号线金家河站和2号线2期龚家村站，具体站名以官方公布为准）

公交车也是有的，但是据说45分钟/车次，出行不算便利。

②部分房主入手价格高，挂牌价高。

由于小区是分期开发，也就存在销售单价的波动。比如观澜和汐望的整体挂牌价要高于澜庭，但是小区品质没有明显差别，只是因为观澜和汐望后面开发，业主属于高位入手。

甚至还有加价购观滇房源的业主，降价卖，是不太可能的。（除非缺钱急售）

对于这些房主来说，转手难度增加。

 （上图澜庭，下图观澜，差别不大）

③部分房源采光一般。

虽然小区整体是1T2（仅少数楼栋是2T3），但是楼栋布局上有2个或3个单元拼接的情况，一些房源无法做到三面采光。

④靠近南绕城高速的房源噪声较大。

无论是观澜还是澜庭，靠近海文路一侧的房源由于离南绕城高速较近，噪声影响较大。

从下面图片可以看出，小区和南绕城高速之间有大树和市政公园遮挡，所以低楼层反而噪声较小。楼层越高，遮挡越少，噪声越大。

（红色箭头所指即南绕城高速）

看一下户型，观澜能够观滇的房源多为大户型。澜庭能够观滇的门槛户型是125㎡。

 （125㎡户型图 图源：安居客）

阳台位置有点奇怪，连接厨房和餐厅。客厅北向，不带阳台，虽然采光上没有太大问题，但是不太符合昆明人的使用习惯。

主卫的卫生间是个黑卫，通风采光不行。卧室B是一个长方形的格局，可以做成书房或衣帽间。

从卧室可以远眺西山，高楼层也能看到滇池水面，只是因为距离较远，能看到的水面不太宽。

 （从卧室看滇池）

（也能算远远观滇，右侧黄色建筑是平和花园，头排观滇视角应该更佳）

这套算是小区里同样面积段，观滇视角不错的，125㎡挂牌价是235w。同样是该小区不观滇的房源，132㎡挂牌价是197w，面积大出一点，总价还少38w。

001号研究员表示：“虽然以这个小区的品质，二手房单价不算高。但是，为了看那一点点滇池，多花40w，不值得。”

002号研究员认为考虑楼间距和绿化，澜庭是几期中做得最好的。

不过，001号研究员很快被打脸，看了金科江湖海的观滇二手房，发出了“真香”警告。

金科江湖海虽然在环湖路以外，但是却是会展片区中直线距离滇池较近的小区。

给大家感受一下头排观滇的视角。

 （点击观看视频）

确实有一种“碧水青山入画来”的诗意，西山和滇池美景都被框进了自己家的感觉。

002号研究员感叹：“虚荣心得到了极大的满足。”

来这个小区买二手房，看过观滇房源，最后买了不观滇的房源，不知道会不会有心结？

小区是好小区，就是观滇房源溢价太高。小高层观滇视野佳的房源，有房主挂牌单价3w/㎡，朝向小区楼层较矮的洋房，1.6w/㎡也有人卖。

除此之外，小区还有哪些优劣势呢？先来看优势：

①居住品质高。

从环湖东路上经过，即使不进入小区内部，也会有直观感受：这是一个高档小区。

外立面线条简洁，玻璃材质的运用把建筑质感提升了几个水准。

（玻璃上还能倒映蓝天白云）

地下停车场做了吊顶，入户大堂也做了精装。

（停车场入户大堂）

（一楼入户大堂设置了休息座椅）

另外楼梯全部贴了瓷砖，入户门子母门设计。虽然只是小细节，但是感觉确实是能满足改善需求的。

②小区维护较好。

金科物业，物业费3元/㎡/月，不便宜。

但是，物业对小区的维护还算不错。

“物业好不好，看小区水景有没有正常开着？”这算是简单判断小区物业水平的一个方式。

我们留意了一下，金科江湖海的水景正常开着，而且水面干净

（金科江湖海水景）

反观前面提到的万科银海泊岸·澜庭，当天并没有开水景，有点意外。

 （万科银海泊岸·澜庭水景没开）

从绿化上看，小区乔木不算太多，所以感觉没有那么茂密，但是仔细看草坪，会发现才修剪过，维护还算不错。

③小区改善业态多样。

在会展片区买房的，大部分都是想要改善。这个小区可选的业态较多，而且都是从改善需求出发的：洋房、大平层、跃层、小高层。

（小区还有跃层产品）

④观滇视野无遮挡。

小区前面是星海半岛湿地公园，观滇视野遮挡较少。除了西山之外，还能看到比较开阔的滇池水面。

除了观滇景色美，其实也要意识到对于昆明这种高原城市来说，滇池多可贵，真的要好好保护。

（在小区头排，能看到波光粼粼的滇池水面）

再来看小区劣势↓

①小区整体入住率不高。

小区入住率在30%左右，作为一个在2019年交房的毛坯次新房，入住率不算很高。

除了改善需求，前期购买业主考虑投资的也较多，所以感觉缺少一点人气。

外围商业比较少，出行也不是很方便。

（小区外有生鲜超市，底商较少）

②靠近环湖东路一侧有噪声影响。

小区头排观滇的房源大多靠近环湖东路，而且设置的游乐区大树不够密，噪声影响明显。

（小区和环湖东路之间是一个开放式的游乐区）

想要减少噪音，就必须由业主自行装隔音玻璃。

而封阳台，除了观滇隔了一层玻璃，还会在一定程度上影响建筑外立面的美观度和统一度。

 （小区内封阳台和不封阳台楼层差异大）

有点矛盾了。

③小区对面有污水处理站。

不是处理生活污水的，是出于保护滇池水质的目的，这个处理站全名叫星海微污染临时应急处理站，配有除臭设备。

虽然有业主声称小区处于污水站下风口，影响生活。但是，我们站在小区内并没有闻到异味。

如果介意这一点的，看房的时候可以挑个有风的日子，实地感受一下。

还是那句话，保护滇池，人人有责。

④二手房源差价较大。

小区内房源业态较多，不观滇的小高层单价较低，观滇的洋房和大平层单价较高。

举个例子吧。

小区内一栋小高层，前面有建筑遮挡，17楼（次顶楼）和18楼（顶楼）才能观滇。

17楼143㎡的观滇户型挂牌价是430w，楼下16楼（建筑遮挡，观滇视野不佳）143㎡挂牌价是380w。

（图片为17楼观滇视角。16楼需要越过前面楼栋观滇，观滇视野不佳）

总价相差50w，还是看个人选择。

来看一套143㎡的洋房观滇户型。

（143㎡户型图 图源：安居客）

 客厅和两个卧室直面滇池，视野比较开阔。

（客厅和两个卧室均可观滇）

餐厅面向小区，带窗户，公区的通透性不错。只是有一个黑卫，而且三个卫生间都不是很大。

景观阳台外面真有景观。

 卧室拉开窗帘，就能看到滇池。

这样的二手房源有是有，但是比不观滇的房源要少很多。

原来，肯花钱是真能买到美景的。也有人质疑，频频看滇池会不会看腻？但这个问题就留给目前已经住在这样房子里的业主去评判吧。

 考虑会展片区的二手房，招商海公馆和中海半岛华府也会经常被拿出来对比。

两个小区一路之隔，房龄差不多，都是11层板式楼（海公馆还有别墅），无论是挂牌价还是小区环境，都相差不大。

 （中海半岛华府↑）

（招商海公馆↑）

唯一大点的区别，大概就是半岛华府是毛坯交付，海公馆是精装交付。

位置上，两个小区都在福保路一侧，半岛华府更近环湖东路，海公馆离滇池更近。所以考虑观滇，海公馆的房源要更多一些。

价格上，两个小区能观滇的房源，单价在2.2-2.4w/㎡。不观滇的房源较多，单价在1.5-1.8w/㎡之间。

两个小区放在一起来看优劣势，先看优势：

①居住氛围不错。

两个小区是在15-16年前后交房的，到现在已经有5-6年房龄，整体居住氛围已经形成。

小区外围形成了商业街，也有社区卫生院，平常生活比上面提到的两个小区都要便利。

②可选房源较多。

两个小区加起来有80多栋1T2的11层电梯板房，二手房房源较多。

低密小区，能满足许多人的改善需求。对于不习惯住高层的老人来说，周边生活环境也适合养老。

 （招商海公馆小区内部）

房源多对于想买二手房的人来说，还有一个优势：能捡漏。部分急于出手的房源，房主会降价出售。

以半岛华府为例，同样是117㎡的房源，无遮挡看滇池的总价275w，看得到一点滇池的总价210w，完全看不到滇池的低楼层总价180w。

（中海半岛华府小区内部）

那么，对于觉得不需要天天看滇池，能在中介那里淘到1.53w/㎡单价的房源还是比较划算的。

毕竟，在家虽然看不到滇池，只要出门走几步，一样可以看到滇池。

③半岛华府离地铁站较近。

相较海公馆，半岛华府离待开通的地铁5号线福保站（具体站名以开通运营后公布的站点为准）较近。

地铁5号线和地铁2号线二期开通后，出行会便利很多。

再来看劣势：

①不适合学校首位的购房者。

这两个小区，包括金科江湖海，不适合将学校放在首位的购房者。学校配置较弱，唯一拿得出手的就是万科配建的上海师范大学附属官渡实验学校和云大附属会展学校。

其中，云大附属会展学校今年民转公，划片范围是户口在昆明市主城区的山海湾一期（9号地块）住宅业主（或法定监护人）直系子女。

想上好学校，就要看家长自己本事了。

②部分房源的位置不理想。

半岛华府靠近环湖东路一侧的房源，会有噪音影响，楼层越高，噪音越大。喜欢安静的，尽量避开这些房源。

海公馆观滇房源虽然视野开阔，但是小区和滇池之间的区域，还有待整治，观感不佳。

（海公馆能观滇房源，观滇体验不是很好）

两个小区分别挑一个能观滇的户型来看。

先看半岛华府117㎡的户型。

（中海半岛华府117㎡户型图 图源：搜狐焦点）

三房两卫设计，虽然整体是长方形格局，但是房间内部分割出来的空间比较方正。公摊低，所以三个卧室的空间都比较合适。

房源分布在小区西南角高楼层的房源能观滇，低楼层会被遮挡。客厅和南向卧室均能观滇。

（半岛华府观滇视角）

再来看一套招商海公馆120㎡的观滇户型。

三房两卫的户型，整体格局方正，但是这个户型所在楼栋是1T3，餐厅窗户对着采光井，对室内采光还是有一定影响。

卧室和客厅均能观滇，但是前方待拆迁区域还是影响了观滇体验。

（该户型卧室观滇视角）

如果不考虑观滇，只是改善居住环境，半岛华府和海公馆会是性价比不错的选择。

既然到了会展片区，自然绕不开山海湾——高层观滇的代表。

和前面提到的几个小区不同，山海湾是高层和超高层小区，这是否意味着观滇房源更多呢？

二手房房源确实比较多，但是观滇视野比较好的以大户型（大平层）为主，入手门槛更高。

能观滇的最小户型是120㎡，在部分楼栋的中间往上楼层，而且是夹缝中观滇。

能否观滇也有价差，但是没有新房那么大。大平层观滇房源单价约2.2-2.5w/㎡，夹缝中部分观滇房源单价约1.8-2w/㎡，不观滇房源单价约1.6-1.8w/㎡。

照例看看优劣势，先看优势：

①小区房源面积跨度大。

小区一共有11栋，但是面积段跨度很大：51㎡~697㎡，从一室到十室。二手房总价从80多万到1700多万。

算是一个特立独行的高层小区。

②配套较好。

小区对面是王府井奥莱滇池小镇，算是整个会展片区最大的商业配套。

（王府井奥莱滇池小镇）

山海湾所在的位置离5号线滇池国际会展中心站较近，地铁开通后，出行便利度也能得到提升。

另外，随着云大附属会展学校今年民转公后，划片范围是“户口在昆明市主城区的山海湾一期（9号地块）住宅业主（或法定监护人）直系子女。每套房产六年一个学位（二孩、三孩、双胞或多胞胎除外）。人户一致优先。”

（云大附属会展学校招生简章 图源：学校官微）

招生政策没有规定必须是一手房业主，是否意味着二手房也有学校可上？（具体招生政策以学校公布为准）

③小区辨识度高。

小区是高层产品，位置又在环湖东路南侧，辨识度很高。

高层的观滇视野也比小高层和洋房更加开阔。

（近景是山海湾，远景玻璃幕墙的山海湾8号辨识度更高）

 （小区一些细节还是可以看出品质的）

再来看劣势：

①容积率高。

相较前面提到的几个低密小区，山海湾容积率是4.73，比较高。

小区内有千万级别的大平层产品，也有不到百万的小户型，业主圈层差异较大。

②小区不能封阳台。

为了保证外立面的统一，山海湾不能封阳台。

相对应的，小区交付的时候阳台玻璃是加高处理的。

作为一个滇池边的高层小区，不封阳台，大风天应该会有影响。

（小区不能封阳台）

来看一个128㎡可以夹缝观滇的三房户型。

（山海湾128㎡户型图 图源：安居客）

传统的竖厅设计，餐客厨在一条直线上，但是厨房没有自然采光，通透性不好。客卫设置在通往主卧的过道上，影响私密性。

128㎡有阳台可观滇的房源，但是我们现场看得是一套位于5栋的夹缝观滇房源，120㎡的中间楼层，挂牌价298w。来看看客厅观滇视角。

（虽然是夹缝，视野也不差，前方是半岛华府）

5栋并不是小区中景观最好的房源，山海湾一期也有类似山海湾8号的弧形阳台房源，有业主称景观更好，应该是小区的楼王，单价也要更高，只是我们此次没有看此类房源。

（图中右上角为带弧形阳台楼栋）

除了二手房，山海湾8号还有新房可选。不过，山海湾一期和山海湾8号的区别也很明显：山海湾8号采用晶体幕墙，能将观滇视野最大化；还配置了下沉式豪华会所，室内游泳馆、健身区、会客区一应俱全。

相应的，新房均价也到了2.3-5.5w/㎡。山海湾一期二手房虽然在档次上不能跟山海湾8号相比，但仅从观滇房源的价格上更有优势。

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关于观滇房源，有人会说：再美的滇池，看久了，也不过如此。

也有人认为：为了五百里滇池奔来眼底的景色，多花几十万也值得。

见仁见智，也欢迎大家评论区里各抒己见。

但是不得不承认，随着滇池保护的深入，能观滇的新盘只会越来越少，二手房市场会迎来存量去化。

滇池治理得越好，观滇价值就越高。所以想买的抓住当前的下行周期，想卖的则把预期放长远一点。

老规矩，投票环节↓

END

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